- Г-н Веселинов, Вие сте известен оценител от Варна с 15 години стаж като такъв. Също сте член на Контролния съвет на Камарата на независимите оценители в България /КНОБ/. Как се става оценител? Какви са изискванията към лицата желаещи да станат оценители? Кои лица са оценители? Как оценителите поддържат квалификацията си висока?
- Съгласно Закона за независимите оценители, всички оценители, които са имали лицензи издадени от Агенцията за приватизация имаха право да получат сертификати до 14.12.2009 г. От издадените около 13500 лиценза бяха издадени 2950 сертификата. С изменението на закона публикувано в бр.49 на Държавен вестник срока беше удължен до 30.12.2010 г.

Лицата желаещи да станат оценители трябва да имат завършено висше образование, да завършат курс подготвен от КНОБ за съответната правоспособност и успешно да положат изпит пред комисия назначена от УС на КНОБ.

За повишаване на квалификацията си оценителите освен постоянното си самоусъвършенстване, ще са длъжни веднъж на определено време да посетят курсове или семинари подготвени от КНОБ.

Имаме намерение от началото на 2011 година да издаваме печатно издание в което също ще бъдат публикувана информация касаеща дейността на оценителите.

- Кога се налага да се изготвя оценка? Какви видове оценки има?
- Оценки са правят по много и различни поводи. За ипотека, когато трябва да се определи стойността на обезпечението което кредитоискателя- физическо или юридическо лице предлага на банка или друга финансова институция срещу кредит.

За нуждите на приватизацията се оценяват цели предприятия, обособени части от тях или отделни активи. За извършване на разпоредителни сделки с държавни и общински имоти и имущество. Застрахователни оценки за определяне стойността на застрахованото имущество или за определяне размера на щетата. Оценки за определяне на непаричната вноска в капитала на търговско дружество. Оценки при делба на имот, продажба на активи, дялове от предприятия и др.

- Как да да си изберем оценител? От къде можем да разберем дали оценителя или фирмата има правоспособност да извършва оценки?
- Информация за оценителите и оценителските фирми има предостатъчно в интернет, включително и в Публичния регистър на оценителите на сайта на КНОБ. Аз по-скоро разбирам въпроса Ви как от многото оценители да подберем този, който ще ни свърши най-добре работата.

Оценяването не е просто да заместиш едни данни в една таблица, да получиш един резултат и гордо да го размахаш, че си направил оценка. Оценителя трябва да прецени много обстоятелства около оценявания актив бил той имот, предприятие или машина, да вземе предвид колкото се може повече факти за да определи по-точно стойността на обекта. Естествено опита е много важен. В 99% от случаите оценителите с по-голям опит се ориентират по-бързо и определят стойността по-точно. Но кажете ми в коя професия това не е така. Естествено такива оценители са по-търсени и техните услуги са по-скъпи.
С курсовете за повишаване на квалификацията, които ще провеждаме искаме от една страна да опресняваме познанията на тези които нещичко са позабравили, да уеднаквим позициите по определени спорни моменти и да запознаем колегите с новостите в света в сферата на оценяването.

Много възложители избират оценителя само и единствено по цената, която той иска за своята услуга.И това според нас не е най-добрата практика. Изобилие от примери мога да ви дам, когато това е довело да необходимоста да се прави повторно оценка от друг оценител или пък е довела до по тежки последици за възложителя.
И разбира се повторната оценка е отново за сметка на възложителя.

- Колко струва една оценка? Как се определя хонорара за една оценка?
- Цената на оценителската услуга зависи от времето което оценителя трябва да отдели за изготвянето на една оценка, както и от степента на сложност на работата по изготвянето на една оценка.

В кодекса за професионална етика на оценителите има забрана за определяне на цената на оценителския труд в зависимост от резултата на оценката.

Поради изключителното разнообразие от обекти за оценяване и цени мога да ви посоча,че например един апартамент се оценява най-често за около 120 лв., а една къща за около 150 - 180 лв., една лека кола за около 60 - 70 лв.

- Има ли стандарти при изготвянето на оценките? Кои са най-добрите практики за оценяване в света? Прилагат ли се тези практики?
- Най-добрите практики в света са базирани на международните оценителски стандарти - IVS, европейските стандарти - Tegova, стандартите на Royal Institute of Chartered Surveyors и стандартите на професионалнта оценителска практика - USPAP. С Наредбата за анализите на правното състояние и приватизационните оценки и за условията и реда за лицензиране на оценители приета през 2002 година бяха приети от Стандарти за Бизнесоценяване СБО. Всички тези стандарти имат както положителни така и отрицателни страни. Така например едни от тях са създадени само за оценки на недвижими имоти, други се отнасят само за цели предприятия и т.н. Ръководството на КНОБ е създало работна група, която да огледа всички по известни стандарти и да предложи решение на УС. Това решение може да бъде или директно де приемем някои от чуждите стандарти, да си останем на нашите или да бъде изработена нови български стандарти. До приемането на такова решение българските оценители са длъжни да спазват СБО.

- Зависими ли са „независимите оценители” при изготвянето на оценки?
- Още в името на Закона за независимите оценители се поставя на преден план, че оценителите трябва да са независими. За съжаление този закон в сегашната му редакция не гарантира независимоста на оценителите.

Според нас независим е онзи оценител, който дава своето експертно становище като върху оценителя при изготвянето на това становище не е оказано влияние от възложителя на оценката, от потребителя на оценката или от трети лица.
Каква е практиката обаче.

Практиката е че много от възложителите и от потребителите на оценки към настоящия момент се опитват да влияят на оценителите при изготвянето на техните становища за пазарната стойност.

Мога да дам и примери. Например при изготвянето на оценки за кредит, някои финансови институции съставят списъци на оценителите с които работят. Това естествено са оценителите приели техните условия. Публична тайна е че при експанзията за даване на кредити през 2007 и 2008 година на оценителите им се викаше нагоре, нагоре а сега по време на криза – надолу, надолу. Много често когато оценителя даде своето независимо мнение, което обаче не съвпада с това на институцията той биваше отстраняван от списъка на лицата, които правят оценки за тази институция. Искани са и корекции на становището при заплахата за отстраняване от списъка. Естествено тези оценки в голямата си част не могат да бъдат наричани независими. Други банки пък прехвърлиха това бреме на няколко избрани от тях фирми – да корегират становища, да влияят на оценителите и в крайна сметка да постигнат същия резултат. Този практика накърнява правата на кредитоискателите. Така например ако поискате да подадете документи за разглеждане в няколко банки ще трябва няколко пъти да заплатите оценката защото банките работят само с ограничен списък от оценители. Като давам пример с банките в никакъв случай не искаме да мислите че само те постъпват така. Списъци се изготвят и от Общини, Областни управи, фирми и др. Нямаше да има нищо лошо ако тези списъци бяха направени по някакъв общ критерии, а не се включваха в тях само хора, които са близки, познати или пък са дали „нещо” на „някого”и отстраняването от списъка ставаше също по обективни критерии.

Сега обаче възложителите имат възможност да разработят нова система за избор на оценители, а именно потребителите да избират оценители от регистъра на оценителите в сайта на КНОБ, а ако съответната институция се съмнява в достоверноста на оценката може да я обжалва пред КПЕ на КНОБ със съответните последици за оценителя от това
Считаме, че в ЗНО трябва да се направят промени, в които лицата които се опитват да влияят върху мнението на оценителя да носят отговорност.

- В медиите често се изнасят факти за така наречените „поръчкови оценки” как ще коментирате тези факти?
- С идването на сегашното правителство на власт се пристъпи към проверка на много от сделките с държавни имоти сключени от предишните правителства и областни управи. Изнасят се факти за продажби на занижени цени, за заменки на гори и земеделски земи.
Длъжни сме да заявим, че съгласно чл.6 ал.(1) т.7 подточка 3 от Закона за независимите оценители, който ако ми позволите ще цитирам: „Оценката на обект представлява становище на независимия оценител относно стойността на обекта за конкретна цел в определен момент от време и в условията на конкретен пазар, изготвено под формата на доклад в писмена форма, подписан и подпечатан. Становището на независимия оценител не е задължително за възложителя”.

В същия смисъл съществува текст в Закона за приватизация и следприватизационен контрол и в Наредбата за анализите на правното състояние и приватизационните оценки и за условията и реда за лицензиране на оценители. Тези два документа регламентираха оценителската дейност преди влизането на ЗНО в сила.

Всеки възложител може и е могъл и преди да поиска второ и следващо мнение за да провери дали оценката е близка до пазарната стойност. Отговорноста на добрия стопанин е и да се предпази да не продаде или замени повереното му имущество или имот по-ниско от реалните пазарни цени.

Естестествено ако се касае до умишлено въвеждане в заблуждение от страна на оценителя на длъжностните лица с изготвено невярно заключене, след като правораздавателните институции си свършат работата и има влязла в сила присъда ние съгласно ЗНО ще отнемем сертификата на такъв оценител.