Може да сте изчислили внимателно месечната вноска по ипотечния кредит и въпреки това малко преди сделката да се окаже, че не ви достигат хиляди евро. Причината е, че банката не е длъжна да приеме договорената с продавача цена като стойност на имота, който служи за обезпечение. Ако банковата оценка се окаже по-ниска, размерът на отпуснатия кредит също може да намалее, а необходимите собствени средства да нараснат значително.

Затова при покупка на жилище с ипотека е важно да се направят поне три сметки - каква месечна вноска може да си позволи домакинството, каква част от цената е готова да финансира банката и какво ще се случи, ако оценката на имота е по-ниска от договорената цена.

Към края на юни 2026 г. жилищните кредити в България достигат 18,682 млрд. евро, което представлява увеличение от 26,4% на годишна база. За новите жилищни кредити през юни БНБ отчита среден лихвен процент от 2,41% и среден годишен процент на разходите (ГПР) от 2,75%.

Успоредно с това жилищата продължават да поскъпват. Данните на НСИ за първото тримесечие на 2026 г. показват увеличение на цените с 14,8% спрямо същия период на предходната година. При съществуващите жилища ръстът достига 16,3%, а при новите - 12,5%.

Това поставя купувачите в ситуация, в която трябва внимателно да съобразят цената на избрания имот, наличните си спестявания и сумата, която банката действително е готова да отпусне.

Размерът на ипотечния кредит зависи не само от доходите и кредитоспособността на кандидата, но и от стойността на имота, който банката приема като обезпечение.

За кредитите, обезпечени с жилищни недвижими имоти, БНБ е определила съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане да бъде до 85%. Съотношението между плащанията по дълга и месечния доход е до 50%, а максималният срок на кредита е 30 години. Рамката допуска и ограничен обем отклонения.

Важно е обаче да се знае, че 85% финансиране не означава непременно 85% от цената, която купувачът е договорил с продавача.

Например купувач намира жилище за 200 000 евро и разполага с 30 000 евро собствени средства. Ако очаква банката да финансира 85% от покупната цена, сметката изглежда проста - кредит от 170 000 евро и 30 000 евро самоучастие.

Проблем може да възникне, ако банковата оценка на имота е по-ниска.

Ако банката оцени жилището на 180 000 евро и финансирането е 85% от тази стойност, максималният кредит в примера би бил 153 000 евро.

При договорена с продавача цена от 200 000 евро купувачът вече трябва да осигури:

200 000 евро – 153 000 евро = 47 000 евро собствени средства.

Вместо първоначално планираните 30 000 евро са необходими 47 000 евро, или с 17 000 евро повече.

И това е преди останалите разходи, свързани със сделката и кредита.

Затова въпросът "Имам ли 15% самоучастие?“ невинаги е достатъчен. По-важно е купувачът да знае каква сума ще трябва да осигури, ако банковата оценка се окаже по-ниска от продажната цена.

Освен това определените 85% са регулаторна горна граница, а не гаранция, че всяка банка ще финансира всеки клиент и имот до този размер, предупреждават експертите от "Моите пари".

Оценката на имота не е единствената неизвестна. Добре е купувачът да провери предварително как би се променил семейният бюджет и при по-висока лихва.

При кредит от 153 000 евро за срок от 30 години и примерна лихва от 2,41% ориентировъчната анюитетна вноска е около 597 евро месечно.

Ако лихвата бъде 2,91%, вноската би нараснала до приблизително 638 евро. При 3,41% тя вече би била около 679 евро.

Разликата между първия и последния сценарий е около 82 евро всеки месец.

Сметките са примерни и не представляват конкретна банкова оферта, но показват защо при планиране на ипотека е разумно да се изчислява не само най-благоприятният вариант.

Ако след банковата оценка се окаже, че собствените средства не достигат, едно от възможните решения изглежда тегленето на потребителски кредит. Това обаче може да създаде нов проблем.

Допълнителният заем увеличава общите месечни задължения на домакинството. При жилищно обезпечените кредити БНБ е определила съотношението между текущите плащания за обслужване на дълга и месечния доход при отпускане да бъде до 50%.

Затова нов заем непосредствено преди кандидатстване за ипотечен кредит може да промени оценката на кредитоспособността и дори да намали сумата, която банката е готова да предостави.

Друга честа грешка е предварителното одобрение да се приема като гаранция, че сделката вече е финансово осигурена.

Дори доходите на кандидата да позволяват отпускането на определена сума, банката трябва да одобри и конкретния имот като обезпечение.

Затова е рисковано сделката да се изгражда изцяло върху максималния размер на кредита, който купувачът очаква да получи.

Също толкова важно е всички спестявания да не бъдат вложени в самоучастието. Покупката на жилище е свързана и с допълнителни разходи, а след сделката могат да възникнат разходи за ремонт, обзавеждане и други непредвидени плащания.

При сравняването на ипотечни кредити лихвеният процент е важен, но не е единственият показател.

Две банкови предложения с близки лихви могат да имат различна крайна цена заради ГПР, такси, застраховки, допълнителни продукти и други условия.

Затова преди подписването на договор е добре да бъдат проверени лихвата и начинът, по който тя може да се променя, ГПР, необходимото самоучастие, срокът на кредита, таксите, условията за предсрочно погасяване и процентът от стойността на обезпечението, който банката е готова да финансира.

Най-сигурният подход е купувачът да разполага с няколко сценария - при очакваната цена и лихва, при по-ниска банкова оценка на жилището и при по-висока лихва.

Така още преди капарирането на имота може да стане ясно не само дали месечната вноска е поносима, но и дали наличните собствени средства ще бъдат достатъчни за приключване на сделката.