Политическият трус в Мадрид и парадоксът на хиляди празни домове в провинцията разкриват същите териториални и пазарни деформации, пред които е изправена и България

Испания се насочва към предсрочни парламентарни избори на 29 ноември след провал на правителствените мерки срещу жилищната криза. Смъртта на принудително изведената от дома си 87-годишна Марикармен Абаскал даде още по-голям импулс за масови протести в Мадрид и Валенсия. В основата на труса стои дълбока регионална поляризация със силни прилики с пазарната картина в България.

Трагедията на възрастната жена се превърна в национален символ на имотния натиск. Наемът за жилището ѝ в Мадрид бе увеличен от 500 на 2650 евро след придобиване на сградата от инвестиционен фонд. Сумата по-късно падна на 1650 евро, но остана далеч над месечната ѝ пенсия. На 23 септември полицията изведе жената от имота, а две седмици по-късно тя почина. Случаят изведе над 70 000 души по улиците на испанската столица. Във Валенсия демонстрациите пред имотен форум прераснаха в сблъсъци с деветима ранени полицаи.

Кабинетът на Педро Санчес предложи два указа за защита на уязвимите наематели. Текстовете предвиждаха забрана за извеждане от жилища и автоматично удължаване на договорите за наем. В парламента 178 депутати гласуваха против мерките. Този вот остави правителството без мнозинство и ускори решението за предсрочни избори. От края на 2017 година досега жилищата в страната поскъпнаха с над 85 на сто. През юли средната цена достигна рекордните 2933 евро за квадратен метър.

Големият проблем в Иберийската държава е неравномерното разпределение на сградния фонд. Мадрид, Барселона, Валенсия, Малага и крайбрежието изпитват хроничен недостиг на свободни имоти. Интензивният туристически поток насочва хиляди апартаменти към платформите за краткосрочно настаняване. Вътрешността на страната обаче обезлюдява. В региони като Кастилия и Леон, Екстремадура и Арагон пустеят цели селища. В тази "празна Испания" има стотици хиляди необитавани домове без купувачи и наематели. Младите хора напускат тези райони заради липсата на работни места и качествени услуги.

Жилищната среда в България възпроизвежда точно този териториален разлом. Основните капитали, строителни инвестиции и купувачи се концентрират в София, Пловдив, Варна и Бургас. Тези четири града генерират над 80 на сто от покупките на апартаменти в страната. В същото време Северозападът и по-малките областни градове остават в тежка стагнация. Там жилищният фонд е стар, амортизиран и напълно лишен от пазарна ликвидност. Демографският отлив обезсмисля новото жилищно строителство в тези региони.

През третото тримесечие на 2026 година българският пазар регистрира рязък спад на активността. По данни на Агенцията по вписванията сделките в страната намаляха с 22.1 на сто до 45 312 броя. В София понижението достигна 21.2 процента, а в Несебър бе отчетен срив от 37 на сто. Въпреки спада в обемите цените на квадратен метър в големите центрове не се сринаха. В Пловдив и Варна двустайните жилища дори отбелязаха годишен ръст от над 20 на сто. В София квадратен метър запази средни нива около 2623 евро.

Промяната в пазарната активност промени и поведението на продавачите. Анализите на агенция "Адрес Недвижими имоти" сочат масово завръщане на ценовите отстъпки. В Пловдив и Варна около 60 на сто от сделките се сключват след намаление на първоначалната оферта. В София този дял е 55 процента, като най-честият компромис е около 5000 евро. Купувачите избират по-бавно и преговарят по-активно за крайните условия. В столицата дори се наблюдават квартални различия, при които цените в "Малинова долина" растат с 11 на сто, а в Центъра падат с 4 процента.

Банковият сектор в двете държави следва идентична политика на предпазливост. Търговските банки отказват ипотечно финансиране в малки селища с намаляващо население. Имотите в депресивните общини носят висок риск при евентуална принудителна продан. Това концентрира кредитния ресурс изключително в големите градове. В България лихвите по жилищните заеми се задържат около 2.5 на сто, но очакванията са за плавно покачване към 3 процента. Тази перспектива кара кандидат-купувачите да преценяват разходите си с още по-голямо внимание.

Вторичният жилищен пазар в големите български градове вече формира около 90 на сто от покупките. Продажбите на зелено се забавят осезаемо. Малките строителни фирми без собствен капитал или банкови гаранции изпитват трудности. Високите цени на материалите и скъпият труд оскъпяват себестойността на новите сгради. Инвеститорите не могат да строят евтино и насочват проектите си единствено към най-платежоспособните райони.

Опитът от Испания показва границите на чистия административен натиск върху наемите. Без транспортна инфраструктура и индустриално развитие провинцията остава празна. В същото време строителните компании в двете страни продължават да избягват периферията и съсредоточават дейността си в метрополисите.

Подобни сравнения и констатации обаче не бива да се приемат като плашило. Пазарните проблеми не се решават със страх. Чуждият пример изисква внимателно проследяване и задълбочен анализ. Единствено по този начин икономическите предизвикателства могат да бъдат посрещнати с навременни и работещи решения./Dir.bg