• В София доскоро с 1 средна заплата можеше да се купят 0,8 квадратни метра, сега – само 0,65

• Наемите растат по-бързо от цените, защото много купувачи се отказват

• 600 евро месечно е вече нормална цена за двустаен в столицата

След десетилетието със суперниски лихви по ипотечните кредити, което позволи на милиони домакинства в Европа да си купят жилище, идва ледена епоха. В опита си да обуздае инфлацията Европейската централна банка (ЕЦБ) започна още през юли м.г. да вдига лихвите и изглежда, ще продължи да го прави. Но последиците вече започват да се усещат на имотния пазар, за да се стигне до положение самата ЕЦБ да предупреди преди дни, че може да се очаква “хаотичен спад” на пазара.

“В бъдеще спадът на цените може да стане хаотичен, тъй като растящите лихви по новото ипотечно кредитиране

все повече компрометират достъпността и повишават лихвеното бреме

върху съществуващите ипотечни кредити”, отбеляза ЕЦБ в редовния си преглед на финансовата стабилност.

На пръв поглед спадът на цените на жилищата звучи като добра новина. Лошото е, че самите жилища най-често се купуват с кредити, а тяхното оскъпяване прави придобиването все по-недостъпно – както в цяла Европа, така и в България.

У нас само за последната година достъпността на жилищата, измерена през средната работна заплата, се понижи с 12%. В средата на 2022 г. с една средна за столицата заплата можеше да се купят 0,8 квадратни метра от ново жилище. Според последните данни със средната заплата вече може да се купят 0,65 квадрата.

При това у нас няма кой знае какво вдигане на лихвите. Независимо че в опит да затегне кредитирането БНБ вдигна основната лихва, а от 1 юни банките трябва да заделят вече по 12% от всеки новоотпуснат кредит в резервите си, средният лихвен процент продължава да се движи около минималните 2,54%, а ГПР – около 2,8%. Има охлаждане, щом ръстът на новите кредити се е забавил по последни данни до 14,7% на годишна база, но това охлаждане е символично

За сравнение, по данни на Австрийската централна банка обемът на новоотпуснатите ипотечни кредити в страната през март т.г. буквално се е сринал, намалявайки с 60% в сравнение с март м.г. А средната цена на квадратен метър жилище във Виена е намаляла с 12,2% за последната година, ставайки 7084 евро.

Виена е горе-долу в златната среда на западноевропейските градове по стойност на жилищата. 1 квадратен метър в Берлин по последни данни струва 5143 евро, в Лондон е 8346 евро, а в Париж – 11 134 евро. (Виж инфографиката.)

Достъпността на жилищата в тези градове е доста по-ниска от тази в България – в Берлин и в Лондон например тя се измерва с 0,1, т.е. с една средна заплата в тези столици може да се купи едва една десета от квадратния метър

Положението все още не може да се сравни с това в супернедостъпния имотен пазар на Канада, но трендът определено е насочен натам. В Канада цените на имотите са вече толкова високи, че наскоро правителството на Джъстин Трюдо се принуди да приеме двугодишна забрана чужденци да купуват жилища в страната.

Все пак цените на имотите навсякъде започват да намаляват, макар че процесът е твърде бавен. От инфографиката се вижда, че с изключение на Виена спадът на цените е по-скоро символичен, а има и столици, в които те продължават да растат.

На този фон обаче по-обезпокоителното е, че наемите навсякъде продължават да растат.

Списание Property Magazine EU публикува преди седмица анализ на жилищните пазари в 63 европейски града, от който се вижда, че средният наем само за последното тримесечие се е вдигнал с нови 2,5%, достигайки 17,25 евро за квадратен метър. За разлика от цените на жилищата няма западноевропейски град, в който наемите да се понижават.

Най-ниски сред изследваните градове са наемите в Лиеж и в Бърно – съответно 9,50 и 10 евро за кв. м. А най-високи – в Лондон. Там средният наем е 33,10 евро на кв. метър месечно. Британската столица изпреварва Женева, където стойността е 31 евро на кв. м., и Люксембург, където е 30 евро.

Изследването показва, че “студеният наем”, т.е. когато от него се изключат разходите за комунални услуги, такси за обслужване и режийни разходи, съставлява 25% от разполагаемите доходи на местните домакинства

В това отношение най-добре са живеещите в австрийския Грац, а най-зле – във всички полски градове, включени в извадката.

Но има западноевропейски градове, в които положението е направо трагично. Репортаж на Би Би Си показа наскоро данни за португалската столица, от които излиза, че средният наем там е 2 хиляди евро месечно на фона на минимална заплата от 760 евро и средна - малко над хиляда евро. Самият кмет на Лисабон Карлош Моедаш определя жилищната криза в града като “най-голямата криза на нашето поколение”.

През февруари португалското правителство дори прие специален план “Повече жилища”. Той предвижда законодателни промени, които да сложат ограничение върху ръста на наемите, каквото има в Берлин, ускоряване на издаването на разрешителните за строеж на нови жилища, ограничения върху краткосрочното отдаване на жилища под наем от типа Airbnb, прекратяване на програмата за златна португалска виза и др.

В репортажа на Би Би Си бяха показани например историческите квартали в центъра на Лисабон, където се оказва, че 80% от жилищата са резервирани от туристи за краткросрочен престой, което според жителите на града лишава самите тях от достъпни жилища за живеене.

В България, където полудяването на цените на жилищата напоследък започна да се успокоява, макар те още да не са почнали да намаляват, цените на наемите продължават упорито да нарастват.

В столицата например по последни данни средният наем за двустайно жилище се движи между 450 и 550 евро. Достатъчно е жилището да се намира в рамките на “голяма София”, т.е. да не е оттатък околовръстното, за да се сложи цена от 600 евро за месечен наем и дори повече.

Този пазар е доста оживен и напоследък на него преобладават апартаментите в нови сгради. Предлагат се предимно жилища, в които очевидно никой не е живял, т.е. те са купувани с цел да се дават под наем. Рядкост са старите апартаменти в центъра на София или най-вероятно, когато се появят на пазара, веднага някой ги наема.

По груби оценки наемите в столицата са се вдигнали с 30-40% за последната година. Стойността на средния наем на практика е горе-долу колкото една месечна вноска по ипотечен заем, а често и по-висок.

“Вдигането на наемите не бива да ви учудва – хората, които доскоро бяха на пазара като бъдещи купувачи на жилища, се оттеглиха оттам и ако имат нужда да живеят някъде, се насочват към наемане. Това увеличава търсенето”, обясни за “24 часа” кредитният консултант Тихомир Тошев. 

Вече трето поредно тримесечие спад на купуването на имоти

Вече три поредни тримесечия Агенцията по вписванията регистрира спад на сделките по купуване на жилища. В този регистър няма разделение на това за какви имоти става дума - жилища, магазини, складове, парцели, ниви и т.н. Но съдейки по данните на бюрата по вписванията в големите градове, където спадът е най-голям - София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора, жилищният пазар определено е засегнат от тази тенденция.

Според консултанта Тихомир Тошев все още става дума за предпазливост от страна на кандидат - купувачите, защото лихвите по ипотечните кредити определено не са тръгнали нагоре. Но от няколко месеца насам към него и към колегите му се обръщат предимно хора със спестени пари и със средни и високи доходи. Ако доскоро масовият случай бе покупка на апартамент да се кредитира с 60-70% от стойността си чрез ипотечен кредит, тази граница започва да пада и не са редки случаите, в които се тегли кредит само за минимална част от стойността. Има и много отказали се кандидат купувачи, като често те се насочват към наемането на жилища.

Самите собственици на жилища, които се отдават под наем, вследствие на инфлацията решават да индексират наемите, а търсенето в момента им позволява да го правят.