Подхвърлената от управляващите идея за облагане на второ жилище породи множество коментари, които правилно посочиха несъстоятелността на предложението за облагане на второ, трето и т.н. жилище с по висока ставка. То е, меко казано, глупаво поради няколко причини. На първо място, такава разлика в облагането и сега съществува и е законово закрепена с правилото, че първо (основно) жилище и сега се облага с 50% от дължимия данък.

На второ място, въвеждането на две и повече ставки е лесно заобиколимо, което априори означава, че въпросните данъчни вземания ще бъдат трудно събираеми. То и сега общините не полагат големи усилия за събиране на реално дължимите суми по този данък. Дори уж задължителните лихви за просрочия не винаги и не навсякъде се начисляват.

На трето място, предложението за прогресивна ставка, основана на броя на жилищата, води до несправедливо третиране в повечето случаи, защото много хора имат ваканционни и вилни имоти, които използват сезонно и през уикендите, а за печелене на пари. Не е редно, данъчно, тези имоти да бъдат третирани като инвестиционни.

На четвърто място, липсва единна, национална, общо достъпна за данъчните власти във всички общини информационна система за всички имоти и техните собственици, която да позволи проследяването кой, колко, къде и какви имоти притежава, кой от тях е основен и кой инвестиционен, и на базата на това да се извърши справедливо облагане.

На този фон заявленията, че жилищата са за живеене, а не за печелене на пари и затова инвестиционните имоти трябва да бъдат по-тежко обложени, звучат като голи политически декларации с болшевистки привкус. При това от периода на военния болшевизъм.

Няма съмнение, обаче, че според принципите на старите и развити демокрации и пазарни икономики, към които България постоянно се стреми да се доближи, имотът е социален, икономически и фискален признак на състоятелност и дори на богатство. И поради това трябва да бъде адекватно обложен. А у нас това не е така поради сравнително ниските прилагани данъчни ставки - около 2 на хиляда (0.2%) от данъчната оценка. А данъчните оценки не са актуализирани много дълъг период от време. Толкова дълъг, че цените, по които се сключват сделките с имоти са ги надминали десетки, а в немалко случаи - стотици пъти.

Реформи в данъчното облагане върху имотите е добре да има, но именно в посока на актуализация на данъчните оценки и на калибриране на коридора, в който общините могат да въвеждат данъчни ставки, а не в направление на някаква прогресивност на ставките.

Нормативното регулиране на реформата в облагането на имотите вероятно ще стане факт с промени в данъчните закони, които ще бъдат предложени с проектобюджета за 2027-а. С този въпрос сега се занимава специална работна група в Министерството на финансите (МФ), която вероятно ще вземе предвид мненията на участниците на имотния пазар. Ето и едно то тях - на инвестиционния холдинг SORENDA REAL ESTATE, който е фокусиран върху реализирането на жилищни проекти.

В анализа на холдинга се подчертава, че след повече от две десетилетия без съществени промени държавата подготвя една от най-мащабните реформи в облагането на недвижимите имоти. Работна група към МФ разработва нова методика за определяне на данъчните оценки, като паралелно се обсъждат и промени в начина, по който ще бъдат облагани второто, третото и всяко следващо жилище.

Макар общественият дебат да се фокусира основно върху евентуалния по-висок данък за повече от един имот, реалната промяна е значително по-голяма. За първи път от години държавата прави опит данъчните оценки да се доближат до реалната картина на пазара.

Данъчните оценки вече не отразяват пазара

В момента данъчната оценка е основата, върху която се определят данък сгради, такса смет, както и редица местни такси при покупко-продажба и наследяване на имоти.

Проблемът е, че методиката практически не е променяна повече от 20 години, докато през този период цените на жилищата в големите градове се увеличиха многократно, а цели квартали промениха облика си.

Новата методика ще отчита значително повече показатели - местоположение, реални пазарни цени, година на строителство, състояние на сградата, характеристиките на района и дори показатели, свързани с енергийната ефективност. Обмисля се също данъчните оценки вече да се актуализират периодично, а не веднъж на няколко десетилетия.

Това е важна промяна не само за собствениците, но и за общините, тъй като данък сгради и такса смет са сред основните им собствени приходи.

Разликата между данъчната и пазарната цена вече е твърде голяма

Според наблюденията на SORENDA Real Estate сегашната система все по-трудно отразява реалността.

"При голяма част от сделките в София данъчната оценка остава между пет и девет пъти по-ниска от реалната цена, на която се сключва сделката. Това показва колко сериозно е изоставането на действащата методика", коментира Евгени Василев, управител на SORENDA Real Estate.

Според него осъвременяването на оценките е логична стъпка, но трябва да бъде внимателно планирано.

"Ако данъчните оценки бъдат изравнени рязко с пазарните цени, ефектът би бил шоков. По-разумният подход е постепенно осъвременяване, което да даде време както на собствениците, така и на общините да се адаптират", смята той.

Ще поскъпнат ли данъците?

Не непременно.

Дори данъчните оценки да бъдат увеличени, това не означава автоматично, че собственикът ще плаща повече.

Размерът на данък сгради продължава да се определя от общинските съвети, които могат да коригират промилите така, че частично или изцяло да компенсират увеличението на данъчните оценки.

Именно затова реалният ефект ще бъде различен в отделните общини.

По-съществено отражение обаче може да има върху местните такси при покупко-продажба, наследяване и дарение, които също се изчисляват върху данъчната оценка.

Данъкът за второ жилище не е същата тема

Паралелно с реформата, се обсъжда и прогресивно облагане на второто, третото и всяко следващо жилище.

Според Евгени Василев обаче двете теми не трябва да се смесват.

"Не е достатъчно да броим колко жилища притежава един човек. Един собственик може да има стара къща на село, апартамент, в който живее, и наследствен имот, а друг да притежава един-единствен луксозен апартамент за няколко милиона евро. Самият брой имоти не винаги показва реалната данъчна тежест, която е справедливо да бъде понесена".

Според него, ако държавата търси по-справедливо облагане, по-логично е то да бъде обвързано със стойността и характеристиките на имота, а не единствено с броя на притежаваните жилища.

Пазарът вече е различен

Дебатът се случва в момент, когато пазарът постепенно се нормализира.

По данни на Агенцията по вписванията, анализирани от SORENDA Real Estate, през второто тримесечие на 2026 г. в София са вписани 8847 сделки с имоти, което е с 16,9% по-малко спрямо година по-рано. В същото време броят на ипотеките продължава да расте с 1,6% на годишна база.

"Това показва, че не наблюдаваме срив на пазара, а промяна в неговата структура. Спекулативните покупки постепенно намаляват, а активни остават хората с реална жилищна потребност и дългосрочните инвеститори", казва Евгени Василев.

Според него именно затова реформата на данъчните оценки трябва да бъде разглеждана като част от по-широка модернизация на системата за облагане на недвижимите имоти, а не като инструмент за охлаждане на пазара.

"По-актуалните данъчни оценки могат да направят системата по-справедлива и да увеличат приходите на общините. Но развитието на пазара продължава да зависи основно от доходите, достъпа до финансиране, строителните разходи, предлагането и инфраструктурата. Данъчната политика сама по себе си трудно може да промени тези процеси", казва Василев