Българите все още помним имотната криза от 2009-а година. Тя продължи повече от три години (до дъното в цените) и отне около една трета от стойността на имотите. И сега, когато цените на имотите са при нивата си от рекордните стойности през 2008-а година (дори и малко над тях), отново на дневен ред е въпросът - ще видим ли пак подобен сценарий? А именно на падащи цени?

Първо за разликите...

Докато цените на жилищата са малко над пика си отпреди 13 години, ситуацията е доста по-различна. През далечната 2008-а година средния доход от работна заплата бе около 750 лева в София, при близо три пъти повече днес. Средният лихвен процент по ипотечните кредити бе 10.5%, при над три пъти по-нисък днес.

Или казано по друг начин, имотите в столицата днес са значително по-достъпни, отколкото бяха през 2008-а година. Именно тази недостъпност преди 13 години, в съчетание с настъпилата световна криза, включително и криза в България, предопределиха поевтиняването на жилищата с около една трета.

И докато хората продаваха панически през следващите няколко години, след началото на кризата, тези които купуваха се възползваха от два фактора, освен поевтиняването на имотите. На първо място - понижаващите се лихвени проценти в среда на рекордни депозити на населението, които банките трябваше да приведат в действие. И на второ - повишаващите се доходи на населението, които допълнително (освен заради поевтиняването на имотите) подобряваха достъпността на имотите.

Купувачите и инвеститорите обаче се интересуват от това, което ще се случва в бъдеще, а не от това, което се е случило в миналото. И много по-важно е какви ще са факторите, които ще действат на пазара на недвижими имоти от тук нататък, след едно значително повишение на цените им в среда на пандемия.

Добри новини за продавачите - едва ли ще видим срив на цените по подобие на случилото се преди 13 години, поне докато не видим ясни признаци за настъпването на световна икономическа криза. А предвид на ускоряването на ръста на световната, европейската и дори българската икономика (след нормализиране на пандемията и ако не се задълбочи при последната вълна), такива признаци все още няма.

Инфлацията е налице и тя е фактор, който ще продължи да подкрепя както ръстът на работните заплати, които ще действат по направление на подобряване на достъпността на имотите, така и по направление на поддържане на цените на жилищата, като "сигурна" инвестиция, предпазваща от обезценката на парите.

Рекордните банкови депозити също са фактор, който най-вероятно ще подкрепя инвестициите в жилища и цените им. Особено при по-нататъшни признаци за ускоряване на инфлацията.

А сега лошите новини за продавачите и инвеститорите в имоти - едва ли темповете на поскъпване на имотите от последните десет години могат да се задържат. Въпреки, че лихвите по ипотечните кредити са при рекордно ниски нива, тяхната посока през следващото десетилетие е само една - нагоре. И това не е добре за достъпността на имотите.

Във високо инфлационна среда, няма как централните банки в Европа и у нас да продължат със стимулиращата си политика и лихвите ще трябва да започнат да се катерят плавно през следващите години. И докато понижението на лихвите бе фактор в подкрепа на поскъпването на имотите през последното десетилетие, който се подсилваше и от повишението на доходите, през следващото десетилетие, потенциалното повишение на лихвите, най-вероятно ще е фактор, който ще подкопава позитивните ефекти от бъдещото повишение на доходите.

Казано по друг начин - ръстът в цените на имотите през следващото десетилетие най-малкото ще се забави значително от същия за предходните десет години, заради промяна в един от факторите, действали в подкрепа на цените до момента (потенциалното повишение на лихвите по ипотечните кредити).

Eто и един пpимep зa тoвa. Дa ĸaжeм, чe имaтe ĸpeдит oт 100 000 евро зa пepиoд oт 20 гoдини. Aĸo cтe ĸъcмeтлии и cтe ycпeли няĸaĸ cи дa гo договорите пpи ГПР от 2.71% (най-ниският, който откриваме в момента в популярен сайт за сравнение на ипотечни кредити), тo мeceчнaтa ви внocĸa щe e в paзмep нa oĸoлo 534.79 евро нa мeceц. Зa цeлия пepиoд нa ĸpeдитa, пpи пoдoбнa лиxвa, щe въpнeтe cyмaтa oт 129 194 евро. Kaĸвo oбaчe щe ce cлyчи, aĸo лиxвитe пo ĸpeдититe ce пoвишaт c 1% и ce зaдъpжaт тaм зa цeлия пepиoд oт вpeмe? Месечната вноска нараства вече до 574.90 евро или с 40 евро на месец, а общо изплатената сума за периода на кредита - до 143 911 евро.

А ако лихвите се повишат с четири процентни пункта за целия период на кредита, то вноската става вече 728 евро, което е с близо 200 евро повече спрямо първоначално разгледания вариант, а сумата, която ще върнете набъбва до 179 058 евро, което е близо 100 000 лева повече от първоначалния вариант...

Излишно е да споменаваме, че повечето кредити за покупка на имот значително надхвърлят посочената сума от 100 000 евро. Тоест промяната в лихвите в посока нагоре е с още по-голямо въздействие върху доходите в бъдеще.

За тези, които смятат че средни лихви от 6.7% за следващите двадесет години са невъзможни, само ще припомня, че горе долу това бяха средните лихви през последните 15 години, макар и тенденцията им да беше към намаление през по-голямата част на този период, защото стартираха от друг момент в цикъла и от много по-високи нива. Но едва ли бъдещите купувачи на имоти могат да разчитат на трайно ниските лихви като фактор, който да подхранва бъдещия ръст в цените на недвижимите имоти, в дългосрочен план, така че най-малкото би следвало да очакват забавяне в темповете на повишение на цените при равни други условия./money.bg